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2019.03产业地产发展迅猛，大量开发商投入其中，无论是形势所逼，还是真心想做产业、打造产业新城，事实就是这个行业越来越受青睐，对于这么一个需要耐心和恒心，前期资金需求大，产业培育周期长的行业，要想修成正果似乎不是那么简单的问题。
在园区里，不只是服务企业与人，更是服务产业，那么，现在产业园区在运营方面的主要问题体现在哪里，哪些方面存在结构不合理呢？
01
价值体系结构不合理
其实产业地产的核心就是产业运营与服务，这就是核心价值体系。园区经济本质就是生产性服务业、商务服务业和科创服务业三位一体的服务业。无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营，管理，金融，资源，服务，孵化，引导，平台和生态圈构建，这些只有在轻资产运营的层面才能得到解决，这一点和传统商住地产主要面向个人消费者有巨大的差异。
重资产是轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现的根本动力源，轻重动态平衡至关重要。现在一些做得不理想的园区，其通病就是，轻重失调，轻资产运营功力不够，表面上花样繁多，内里根基不牢靠，产业价值不系统，园区品牌不扎实，只追求大而全，脱实向虚，最终的结果是绣花枕头一包糠，金玉其外败絮其中。
好的园区，一定是先明确自己的核心价值体系，在这种体系的梳理与塑造中磨练出自己的核心竞争能力，结合入园目标企业的战略拓展需求，进行针对性的系统价值设计和展现。这就是运营的第一步，也是关键一步，它的核心绝不是赚快钱或者赚吆喝，而是经过充实内容、强化形象、打响品牌来提升园区真实的综合价值，这才能为看起来不怎么赚钱的业务找到增值空间。
02
招商职能结构系统不合理
招商引资在很多园区都是“头号工程”，但是，这种工程应该是放置于运营体系之下的结果，而不是唯一目标，本末倒置。
纵观全球，产业发展的规律是集群化，企业发展的趋势是专业化，产业转型、企业升级必须走向专业化分工，链条化配套，市场化合作，园区化承载，平台化协同，集群化发展。
因此，园区和目标企业的互动博弈过程，犹如高手过招，招招见血，拳拳到肉。企业进入园区，是产业地产选择中的百分之一，却是企业客户选择的百分之百。企业要比园区更加慎重，爱你没商量，爱一次就要爱一生，所以决策系统必然更加复杂和充满变数，衡量的要素点难以计数。
企业以整体决策系统面对园区的招商引资团队智慧，其实是对园区招商引资团队的巨大考验，以“招商引资”为核心构建的园区组织职能体系，并为其提供高度、广度、深度的延展性综合素质提升系统，使保障实现园区与企业对决势均力敌的关键。
好的园区运营和招商条件包括：政策带动型，环境带动型，资源带动型，产业带动型，市场带动型，从效果和可持续层面来看，最好五合一，四合一次之，三合一再次之，二合一又次之，最怕的就是单打一，一损俱损。
03
运营服务供应结构不合理
诸多园区开列的所谓政策措施、财税优惠、一条龙服务等方面，美其名曰“360度服务”，但大多是抄袭而来，大同小异，或者滥竽充数，不疼不痒。
要明确：被招商引资企业落地园区，是有自己严格而精准的战略需求的，他们到底要什么？他们的真实痛点是什么这是园区决策者们必须深思熟虑，谋划设计的问题。
要让园区运营者拿出运营服务能力强的真凭实据是很难的，更难以精准估值，因为服务内容大致雷同，比拼的是细节和认同，这里不存在一蹴而就的质变，永远处在不停的量变中。
未来，园区运营框架下的平台经济，将会不断推动产业地产商业模式、经济形态的彻底改变，更大的价值发现空间正在显现。用实实在在的实体园区，承接其整合进来的各类实体、虚拟、服务、投资、整合、共享、联盟等生态圈资源，从区域开发者，向资源聚集、金融聚集、产业聚集的资源整合者转变。
04
资源整合结构不合理
园区运营也好，园区招商也好，顶层架构谁都会说，也可以设计得天花乱坠，但最后落地执行时真正的差距在资源掌控力和整合能力，谁手里的资源多，谁整合有效资源的能力更强，谁就能坚持到最后的胜利。
在未来的产业园区市场上，土地、资产、资本、政策可能不再是价值的中心环节，而客户、数据、圈层、资源的价值会更加凸现出来。
纵观国内园区招商引资和运营服务的套路，重点招商、产业招商、以商招商、论坛招商、驻点招商等等不一而足，但成交却极其可怜，时常挂在嘴边的资源整合，更多的是低端低效的熙来攘往，原因在于不掌握不控制核心的决策性资源，这也是问题的根本。
因此，所谓的园区招商，必须掌握招商目标产业企业的核心决策资源，采取“高端行动”，然而这些，往往又不是一个园区，一个运营商能够做的事情了，需要更高层面的政府部门鼎力支持，无论是规格还是难度，就又上了一层台阶。
05
孵化培育体系结构不合理
相伴成长，共生共荣，园区企业落地之后，就变成了成长和发展互动，构建良好的产业生态体系，如同自我循环往复的“热点雨林”，保障园区的企业的茁壮成长是园区的核心职能，教练式帮扶需要更多优势产业培育资源和外部资本的介入，园区也需要承担企业服务集中平台式采购和集中生态化投资的责任。
未来以园区运营者为主导的产业投资基金将成为园区孵化培育体系中一股举足轻重的力量，园区运营者和产业投资基金可以互为因果，相辅相成，让资本干预引导产业发展，产业集群形成促进园区繁荣，产业和园区的收益提升则让园区运营者增加更多的业绩回报，形成一个基于资本逻辑的良性生态循环。
中国孵化器是从本土经验孕育而出的，是真正原生且接地气的模式，以孵化器作为中国产业地产最重要的发展路径是完全符合历史逻辑的。孵化器实际上已经成为“全生命周期的创业孵化链条”，这是非常契合本土化产业地产商轻资产运作的蓝本，是中国产业园区运营升级的重要方向。
